从2023年的珠海楼市的整体来看，呈现供需双降，整体回暖持续性不足。即便是楼市利好政策频出，也没有从根本上托升楼市。
那么在市场信心疲惫不振的总体氛围之下，珠海住宅市场的价格，也随之波动起伏。虽然整体上珠海楼市的住宅均价为25704元/㎡，上涨了5%。
但各大区域的悲喜并不相通。有的区域，重点项目为了快速回笼资金，进行降价引流，导致区域均价下降。而有的区域则因为部分热销产品，和基建、政策等相关利好，反而上涨。
问题来了，珠海各大区域中，谁的价格上涨了？谁的价格下降了呢？
612.35亿总成交额，整体呈结构性上涨
2023年珠海楼市的总供应量为154.53万㎡，同比下跌25%。成交量为238.23万㎡，同比上涨3%。
在供应上，受到了楼市持续低迷的影响，房企采取“以销定产”的模式，积极去库存回笼资金，减轻资金链的压力成为了共识。因此2023年珠海楼市的供应量，为五年纪录的最低。
对比供应量的降低，去库存回笼资金的众多房企，反而加大了优惠和打折力度，加上公积金、LPR等相关利好政策，反而促进了珠海楼市成交量的上涨。
尽管这个上涨很有限，据统计2023年珠海住宅产品的总成交金额为612.35亿元，珠海的整体均价为25704元/㎡。这其中成交总金额环比2022上涨8%。而均价上涨5%。
从2023年的总体走向来看，市场是先扬后抑的。一季度楼市因为疫情结束而迅速回暖。三月份成为2023年成交最高的月份，然后便是持续六个月的整体走低，直到九月份迎来了楼市新政大礼包的加持，成交在十月份之后开始止跌回升。
各大区域有升有跌，结构调整
所谓结构性调整，则是主力轮换，即楼市新的成交主力区域崛起。南湾、吉大、前山、高栏港等因主力成交项目的变化，基本上可以影响整个板块的价格。
吉大均价52748元/m² 同比上涨16%
吉大作为成熟的主城区，相关配套非常完善。是改善型需求的首选区域。目前该区域的主要成交便集中在格力广场和盛东江山赋等项目，成交量的上涨，同时也推高了价格。
老香洲均价32780元/m² 同比下降10%
老香洲楼市近年来基本上都是不温不火，月度成交一般。房价也是稳中趋降2023全年，网签最多的是天辰项目，为36套，其次是凤凰公馆等，整体上成交了101套。整体均价下调一成。
拱北均价32446元/m² 同比下降6%
拱北区域作为珠海经济上的主干道迎宾路沿线最重要区域。土地资源非常稀少，在整个珠海楼市的市场份额约占4.2%。在售的项目有8个，其中的主力便是国维中央广场，2023年拱北共计成交了191套住宅，其中144套份额属于国维中央广场。
前山场均价29092元/m² 同比增长15%
目前前山在售的项目，住宅产品14个、商业2个，写字楼3个。在山东健康·家人乐府、龙光玖云汇、中海环宇城、马鞍山一号公馆、路福星光上等项目的主推下，片区新品不断，2023年成交了317套。属于量价双双上涨的区域。
新香洲均价41308元/m² 同比下降13%
新香洲楼市延续低温状态，目前在售的项目中住宅产品的有8个，占真个珠海市场份额约为3.2%。主要成交基本上集中在珠光里程项目上，2023年仅珠光里程项目就有156套。珠光里程项目的产品价格在4万元/㎡+，相当稳定。
因过于依赖单一支柱项目，片区价格非常容易波动。
高栏港均价11019元/m² 同比上涨10%
高栏港楼市基本上是稳定增长的，2023年高栏港在售项目中23个项目在售住宅产品，共计成交了766套。其中京华假日湾、京华家和花园、平沙上院项目，年度成交均超百套。
横琴均价49778元/m² 同比上涨2%
在深合区各项利好政策加持下，横琴楼市整体呈现量升价平态势，销量环同比全面上涨，但后半段随着市场转冷，成交逐步下行；房价与上年同期相比基本持平.
唐家均价27908元/m² 同比下降2%
唐家楼市表现量升价稳，成交稳步回升，同环比均上涨3成以上，但近3月市场热度消退较明显，成交连月下滑；房价走势平稳。
金湾均价21050元/m² 同比下降15%
金湾楼市表现量升价跌，整体成交呈现同环比双增长态势，2023年成交1122套。在项目让利促销之下，房价逐步承压，价格高位回调中。
南湾均价33712元/m² 同比下降3%
南湾楼市表现相对活跃，上半年区域销量强势回涨，成交总量4534套仅次于斗门，房价继续保持平稳，略有波动。
斗门均价14585元/m² 同比上涨16%
斗门楼市表现量升价稳，在流量热盘的成交带动下，销量继续占据全市第一。加之香海大桥通车，且区域量价比高，以及各项配套逐步完善，已经收到了越来越多的购房者欢迎。当然该片区的项目打折促销、优惠活动搞得飞起，自然独领风骚。
当然以上各区域的均价，为商品房均价，包含写字楼和商业项目。
如果以纯住宅而言，吉大片区以52748元/㎡的价格，力压横琴成为珠海住宅价格最高的区域。
横琴因为住宅产品稀缺，则以49778元/㎡，位列第二。
新香洲作为主城区以41308元/㎡的价格居于第三。
商办产品，供需萎缩
据合富统计，2023年珠海公寓市场供需萎缩明显，供应面积为8.97万㎡，同比下跌39%。
成交面积18.68万㎡同比下降29%。受到个别非常受欢迎的项目影响，成交均价反而上涨14%，为20595元/㎡。
写字楼市场，则是供需下降，连价格也在下降。据统计2023年珠海写字楼市场，供应面积为2.73万㎡，同比下降74%。成交面积为6.23万㎡，同比下降19%。均价为16671元/㎡，同比下降22%。
整体而言，可谓是跌进谷底，还要往下再走一步！
而在商业市场，也是三维齐跌，2023年商业市场的总供应量为5.02万㎡，同比下降35%。成交面积为8.29万㎡，同比下降11%。均价为28738元/㎡，同比下降6%。
整体而言，商业板块属于供求双弱，整体成交总量小，因此波动较为明显。
*数据来源：合富研究院
